Welcome to

Handleiding voor succesvol winst maken uit VvE Structuur

Deze handleiding is niet voor bedrijven die services voor VvE`s verrichten, noch is ze van toepassing op VvE`s buiten Nederland, waar andere wetten gelden.

1 Stap 1 – Verwerven van positie.
1.1 Let goed op de grootte van een VvE wanneer je een appartement aanschaft: tussen de acht en vijftien appartementen is het beste voor het onttrekken van geld. In kleinere VvE`s zul je altijd de macht moeten delen met anderen, bij grotere VvE`s gaat er te veel invloed naar de service bedrijven die het beheer voeren.
1.2 Zodra je je appartement hebt betrokken, dien je je te informeren, door andere eigenaren op de koffie uit te nodigen, door gesprekjes te voeren wanneer je andere bewoners tegenkomt in de hal of bij het oppikken van de post.
1.3 Je moet uitvinden welke klachten er bestaan over het bestuur en hoe het ermee omgaat, wie van de eigenaren passief (ignorant) is, wie dominant is en wie jong, onwetend en naïef is.
1.4 Om je een positie te verwerven moet je vertrouwen winnen, dat doe je door interesse te tonen in de individuele leden, je bewondering voor hen uit te spreken, te stimuleren dat ze over zichzelf praten, het geven van complimenten en te vragen hoe ze jou zouden zien als kandidaat om in het bestuur te treden in de volgende vergadering.
1.5 De positieve attitude die je zo verwerft maakt het eenvoudig te worden gekozen als bestuurslid, maar kan degenen die niet langer in het bestuur zitten zuur maken. Het is zaak hun inbreng als belangrijk te bestempelen en hun emoties naar `no bad feelings` om te zetten: ze hebben nog steeds een link naar de macht van het bestuur.

2 Stap 2 – Over rechten en plichten
2.1 Het recht direct naast de kassa te zitten heb je verkregen om dezelfde reden waarom anderen in het bestuur zijn gestapt. Penningmeesters stelen wel vaker uit de kas en het is belangrijk dat juist die hun positie behouden en ze te blackmailen. Daarmee ben je ervan verzekerd dat zij hun mond houden wanneer je een aantal policies introduceert: Enig recht dat appartementseigenaren menen te hebben uit de splitsingsakte of modelreglement dient resoluut te worden miskent. Benadruk vooral de verplichtingen van de eigenaars en laat ze zo veel betalen als enigszins mogelijk is.
2.2 Als zich een groep vormt die hier tegen is, dien je de leider om te kopen met vrijstelling of reductie van betalingsplicht, waarmee je de coup eenvoudig breekt. Daarmee breek je ook gevoelens van ethiek en morele houdingen onder de leden, die hinderlijk kunnen zijn.
2.3 Informatie aan leden dient zeer summier te zijn. Een dubbele boekhouding is essentieel. Dan zien de leden slechts wat je hen wil laten zien. Vroeger of later zullen ze desondanks zien dat het jaarverslag niet hun individuele betalingen reflecteert. Negeer alle verzoeken voor correcties of uitleg en beschuldig hen er van geen vertrouwen te hebben in en problemen te maken voor de VvE. Ze zullen je individueel benaderen voor uitleg, met de term onverwachte kosten – bij voorkeur uit een eerder jaar – kun je ze de mond snoeren.
2.4 In de planning voor de vergadering kun je je voordeel manipuleren, dit is ook de plek waar rechten moeten worden geëlimineerd. Een planning moet je zo vaag als mogelijk houden, laat eerst de stemmen besluiten tot werkzaamheden zonder de kosten te specificeren. Door een gebrek aan wetenschap over de bedragen, kun je individueel incasseren van de leden wat je wil. Je hoeft niet iedereen uit te nodigen, alleen degenen waarvan je weet dat ze je steunen. De passieve leden komen toch niet op de vergadering, je hoeft alleen met de dominante en onervaren leden te hebben doen. Hoe meer je ze als individu behandeld (en hoe minder als groep) hoe beter je ze kunt manipuleren. De dominante leden kun je wat extra beloven, de zwakkeren hebben sowieso niets in te brengen.
2.5 Het jaarverslag dient alleen weer te geven wat je van leden wil incasseren, je kunt altijd wat bedragen verzinnen. Timing is factor: neem geruime tijd voor de jaarverslagen, doe het bijvoorbeeld voor drie jaar ineens. Bij weerstand en protest neem heel veel tijd voor correspondentie en (incomplete of vage) antwoorden, maar bij je eisen aan de anderen moet je zeer snel, resoluut en agressief zijn. Als ze niet blij zijn met een eis, kom met een grotere eis, en dan een nog grotere eis. Geef ze geen tijd om hun eigen verhaal te doen of zich te realiseren wat er gebeurt, put ze uit. Onthoudt dat voor de betaling van rekeningen een limiet van twee weken geldt, maar voor uitleg de wet totaal geen limiet geldt. Als je een echt bijzonder grote uitgave plant hebt, introduceer die vlak voor of tijdens hun vakantie. Dat verwart hen, en betaling is daarmee gegarandeerd. Om ze gerust te stellen beloof je correcties later, alleen die maak je nooit. In het ergste geval nemen ze een advocaat, onthoudt dan dat het belang van de advocaat en jouzelf hetzelfde zijn: namelijk de conversatie zo lang mogelijk te laten voortduren, je hebt beide profijt van eindeloze mededelingen. Introduceer een reeks van onderwerpen en klachten over de betreffende eigenaar, op die manier put je de eigenaar financieel volledig uit.

3 Stap 3. Financieel gewin
3.1 Betalingen worden individueel gemaakt. De rekeningen hoeven niet overeen te stemmen met wat in het jaarverslag staat. Je hoeft ook niet alle kosten te noemen in het jaarverslag en ook dat helpt je mogelijkheden tot improviseren naar hoe het je uitkomt. Elk lid krijgt gescheiden rekeningen, dus niemand weet wat de andere leden betalen. Individuele leden vragen elkaar nooit wat ze hebben betaald. Als je een deel van de betalingen verduistert kun je dit als schuld van een aantal leden in het jaarverslag noteren. Leden kunnen hooguit aantonen hoeveel ze hebben betaald, maar niet hoeveel kosten er waren en jij vertegenwoordigt de VvE tegen elk ander lid als individu.
3.2 Incassering via beslaglegging geeft de mogelijkheid de kosten flink op te blazen: er is geen financiële controle op wat je eist. Je kunt kosten fabriceren die niet gemaakt zijn en niet zullen worden gemaakt, elke keer dat je een nieuwe dreiging stuurt kun je de rente optellen bij de oude rente, je dezelfde kostenpost meermalen optellen. Dreiging met beslag betekent altijd betaling en je kunt afspreken correcties te maken, en deze gewoon niet doen.
3.3 Wanneer je plant geld uit de kas te nemen, moet je altijd een paar anderen laten meeprofiteren, dat stopt elke mogelijkheid tot een beschuldiging van ontvreemding of succesvolle terugvordering. Je hoeft hen natuurlijk niet in gelijke mate te belonen als jezelf.
3.4 Voordeel halen uit groot onderhoud is zeer profijtelijk. Je plant een groot aantal werkzaamheden aan het pand – nodig of niet – en laat dezelfde aannemer aanzienlijk werk doen aan je eigen appartement. Hoe duurder hoe beter. Dan schakel je een persoonlijke kennis in om een en ander te `coördineren`, die op kosten van de VvE aan de leden uitleg geeft over de activiteiten en zo de leden overtuigend in het duister laat over jouw persoonlijk gewin.
3.5 Een andere manier om te profiteren is via de verzekering. Daartoe moet er eerst schade zijn. Achterstallig onderhoud en een beetje hulp kan behoorlijke schade opleveren, het moet echter wel in een privé appartement zijn, niet in de gezamenlijke ruimtes. Om de oorzaak te herstellen zullen alle leden moeten bijdragen, maar voor wat je krijgt voor de aangebrachte schade, dat kun je in eigen zak steken, maar deel een beetje met behulpzame leden. Om een eis van de gedupeerde te voorkomen, moet je de conditie plaatsen dat de oorzaak wordt herstelt als hij/zij toestemming geeft voor het verwijderen van al hetgeen beschadigd is. Daarmee is al het bewijs van schade verdwenen. Als de persoon niet meewerkt, dan dreig je hen/haar met de schuld van de schade en uitstel van herstel. Je kunt een afspraak maken eerst een inventarisatie te maken van hetgeen zal worden verwijderd, en deze niet maken. Voor kleinigheden kun je de eigenaar een schadeformulier laten invullen, zeggen dat het niet verzekerd is, en de uitkering opstrijken. Ook kun je je eigen schade fabriceren, uiteindelijk ben jij de VvE.

4 Hoe geld naar je eigen rekening over te maken
4.1 Door meer te incasseren dan nodig, kun je het overschot overmaken op persoonlijke rekeningen. Dit kondig je aan als dat alle leden een uitkering krijgen, waarbij je alleen aan jezelf en een paar handlangers daadwerkelijk geld overmaakt. Degenen die niets krijgen maar ook niet weten dat ze te veel hebben betaald zullen geen probleem maken. Wat betreft degenen die weten dat ze te veel hebben betaald, tegen hun zeg je dat het is verrekend met kosten, of dat je het als krediet opvoert en dat dan weer gewoon niet doen.
4.2 Je kunt altijd wat kosten claimen die je in je functie van bestuurslid maakt, als het niet te veel is kraait er geen haan naar.
4.3 De derdenrekening. Als een lid op een derdenrekening betaald en dit naar de VvE wordt geboekt, kun je het zelf opnemen. De leden merken hier niets van.
4.4 Falsificatie documenten voor bewijs van schuld. Als je opstandige leden de mond wil snoeren kun je goed gebruik maken van instanties. Het Nationaal Restauratiefonds checkt alleen de bonnetjes, maar niet wat er door de VvE is besloten en of de bonnetjes de juiste werkzaamheden betreffen. Je kunt ook een false aangifte doen bij de politie, dat doe je door een vermoeden uit te spreken jegens een lid van wie je onterecht geld wilt innen. In een civiele procedure ziet de rechter van de aangifte de beschuldiging, zonder acht te slaan dat het een vermoeden is en geen stelligheid. De politie onderzoekt niets als het slechts een vermoeden is, en ook niet de mogelijkheid van aangifte wegens laster. Dit leidt gemakkelijk tot onterecht incasseren, dus winst.
4.5 Dubbele boekhouding geeft je altijd het voordeel van reservefondsen onder jouw beheer die niet in het jaarverslag staan. Je zult ook hier een beetje moeten delen met handlangers, zoals de kascommissie.

5 Hoe je slachtoffers te selecteren.
5.1 Je kiest je slachtoffers naar gelang hun persoonlijkheid en hun financiële draagkracht. Leden die jong zijn, onervaren en net de eerste stappen in hun carrière maken vormen een natuurlijk doelwit. De passieve onwetenden zullen bij de eerste signalen van onredelijke betalingseisen hun appartement verkopen, en daarmee komen weer nieuwe potentiële kandidaten in de VvE. De actieve leden moet je altijd aan jou zijde houden.
5.2 Laster is een effectieve methode om individuen onder druk te zetten. Laster uit je niet in een groep, maar middels insinuaties in persoonlijke gesprekken met leden. Daarmee kun je hen aanzetten tot mobbing, en het slachtoffer isoleren, wat je de macht geeft onredelijke betalingen van hen of haar te eisen. Elk persoon is kwetsbaar als die geïsoleerd is.
5.3 Mobbing is ook zeer effectief om een lid weg te pesten nadat je van hem of haar profijt hebt gemaakt. Je kunt andere leden inhalig maken door aan te bieden het appartement voor een zeer lage prijs te kopen als het lid de toegang is ontzegd.
5.4 Het lid zal de druk voelen zonder bekend te zijn met de omvang van wat je jegens hem of haar hebt bekokstoofd. Pas wanneer je instanties tegen hem/haar opzet met valse beschuldigingen zal hij/zij zich ervan bewust worden. Je kunt ze altijd beschuldigen van illegale activiteiten, illegaal gebruik en illegale verbouwingen.
5.5 Het is belangrijk na het plunderen je slachtoffers onschadelijk te maken. Als je hun appartement niet hebt kunnen afnemen, zal je meer op hun inkomen moeten werken en ze tot faillissement moeten leiden. De ontneemt hen de mogelijkheid gerechtelijke stappen te ondernemen en als hij het probeert kun je ze met oeverloos overleg met hun advocaat financieel uitkleden. Beschuldig ze van asociaal gedrag, openstaande rekeningen, wat je maar kunt verzinnen.

6 Wat te doen mij rechtszaken
6.1 Je activiteiten zullen vroeg of laat een reactie tot gevolg hebben – tenzij de gedupeerden verkopen en vertrekken. Als ze niet gewelddadig reageren zullen we een rechtszaak beginnen, die beginnen altijd met mededelingen. Begin daarom met een hoop beschuldigingen en klachten over de wederpartij, de red herrings waarmee je de aandacht afleidt van de eiser. Je kunt de problemen ook op een ander bestuurslid afschuiven en zo buiten schot blijven. De eiser is gelimiteerd tot het aanspannen van zaken tegen de VvE, niet tegen jou persoonlijk. Je bent degene die de advocaat van de VvE instructies en informatie geeft, dus kun je gewoon alles presenteren zoals je wilt.
6.2 Wellicht dat de leden ontevreden zijn met de juridische kosten, zelfs degenen die eerder profijt hadden zullen nu protesteren, nu je positie in gevaar is. Je kunt alle juridische kosten op de eiser afschuiven, die is immers de oorzaak. De andere leden zijn daar tevreden mee.
6.3 De eiser kan bewijzen wat hij/zij heeft betaald, maar zal niet in staat zijn te bewijzen waar het geld naar is verdwenen, die heeft geen opsporingsmiddelen. Politie onderzoekt fraude in VvE zaak niet, die sturen het terug naar civiele zaken. En rechters in civiel recht oordelen niet of een strafbaar feit is gepleegd. In het algemeen zijn de rechters op de hand van de VvE en jou persoonlijke activiteiten komen niet echt aan bod omdat het de VvE versus een derde betreft.
6.4 Je moet wel een kascommissie hebben, die de jaarverslagen en administratie goedkeurt. Dat ontslaat jou van je persoonlijke verantwoording. Onthoud goed het belang vriendjes in de kascommissie te hebben. Leden steunen de eiser niet omdat ze niet in het conflict betrokken willen worden.
6.5 De wet in Nederlander regelt dat leden die tegen de VvE zaken hebben, zowel hun eigen juridische kosten betalen als hun aandeel in de kosten van de VvE. Onthoud dat documenten zoals splitsingsakte, modelreglement en onderlinge afspraken die je niet na bent gekomen voor de rechter slechts van gering belang zijn. De rechter zal je op je woord geloven dat het probleem de eiser is en niet de groep met alle andere leden er in die de besluiten heeft genomen.

Wanneer het juridische proces begint is het zaak je appartement te verkopen en te verhuizen. Je hebt reeds het maximum uit de VvE gehaald.
Dank gaat uit naar: Stance Rijpma, Henri Lantsheer, Helmer Wieringa, Marja Klein, Daphne Brinkhuis, Jan Zeldenthuis, Marmelsteijn, Bouwer, Maarten Klaassen, Anne Vermeulen, E.M. Polak. Van Harmelen, R.J.Q. Klomp. Speciaal gaat onze dank uit naar de Ombudsman, Nationaal Restauratiefonds, Politie Amsterdam, Gemeente Amsterdam, De Orde van Advocaten, NIVRE, Nationale Nederlanden. Speciale dank gaat uit naar Ineke Kester voor haar creatief-wraakzuchtige bijdragen.