Welcome to

Handleiding VvE fraude/RHC v Harmelen, plvv voorzitter Kamer voor het Notariaat

Vonnis part 1 renovatie 2003, beslag en 47000 betaling.

Als de kosten voor de renovatie waren berekend volgens de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement, zou ons aandeel in die kosten 15000 Euro bedragen. De overeenkomst tussen ons en de VvE voor de betaling van 47000 Euro ter beëindiging van een beslag was voor beide partijen duidelijk gebaseerd op het feit dat de kosten van de renovatie ten opzichte van de voorschotberekeningen in het beslag nog moesten worden gecorrigeerd, zowel voor wat betreft de totale kosten als voor de berekening van ieders aandeel. Het vonnis in Hoger Beroep (HB) stelt dat er een overeenstemming was tussen partijen - deze stelt ook duidelijk dat correcties op de kostenberekening nog volgen. De correcties heeft de VvE niet gemaakt en als een van de partijen zich niet aan de overeenkomst houdt verliest deze haar geldigheid. Omdat de VvE zich niet aan de afspraak hield had ze in feite het complete bedrag moeten terugbetalen.
Terwijl partijen overeen waren gekomen dat 47000 een correctie behoefde en het vonnis in HB nu stelt dat correcties op voorschotbetalingen niet toegestaan zijn hebben beide partijen belang bij nadere vaststelling welke punten in de overeenkomst door het vonnis nietig worden gemaakt. Het is in ieders belang dat de splitsingsakte haar geldigheid behoudt.
1 Voorschot servicekosten
Betalingen aan de VvE zijn niet opgenomen in het jaarverslag maar als schuld, met rente. Dit betekent dat de beslaglegging op valse gronden was gedaan. Het vonnis in HB gaat voorbij aan verduistering van geld en valsheid van eis in de beslaglegging.
2 Aandeel in kosten
Wanneer een bepaald bedrag in rekening is gebracht voor kosten in zaken die het betreffende appartement niet aangaan – ramen die individueel eigendom zijn en niet zijn geschilderd in ons appartement, een voordeur tot een trappenhuis waarin we geen aandeel hebben – dan betekent dit dat beslag is gelegd op basis van valse gegevens. Omdat het vonnis stelt dat kosten niet hoven te worden verdeeld volgens splitsingsakte en huishoudelijk reglement kan een VvE zelf een willekeurig bedrag fabriceren en bijvoorbeeld bestuursleden een flinke korting geven ten koste van andere leden, zoals in het onderhavige geval.
3 Een zesde deel in renovatie kosten.
Voor het beslag toonde de VvE een rekening voor een totaal bedrag van 212000 Euro, ondertekend door het Nationaal Restauratiefonds. Een zesde hiervan was bepaald als zijnde onze schuld voor het leggen van beslag. De vergadering is geen afrekening van feitelijke kosten voorgelegd; de bestuursleden hielden de administratie privé onder zich en voor 5 jaar lieten ze geen inzage in de administratie toe. Pas in 2007 stonden ze inzage toe in de bankafschriften. Na een maand van berekeningen kan worden geconcludeerd dat geen van de leden in overeenstemming met hun aandeel heeft betaald in de kosten zoals voorgelegd aan het NRF- de feitelijke kosten zijn nooit aan de vergadering voorgelegd. De bankafschriften komen op een totaal van 186000 Euro aan kosten, een verschil van 26000 Euro.
Al met al is het zesde deel in de kosten zoals voorgespiegeld in de beslaglegging een valsheid, het vonnis gaat hieraan voorbij. Dit betekent dat besturen eenvoudig de leden kunnen oplichten, de rechtbank verschaft daartoe immuniteit.
Een onderzoek door de ombudsman bracht naar boven dat het NRF bevestigde dat het niet checkt of de gepresenteerde kosten voor een restauratiehypotheek door de vergadering zijn goedgekeurd, of in overeenstemming zijn met de splitsingsakte. Het NRF keurde een ruwe schatting van kosten goed om te dienen als basis voor individuele leningen en stond het bestuur toe het werk te beginnen voordat individuele leningen waren aangevraagd – zelfs voor alle leden kennis hadden van de kosten. Interessant is de notitie dat het NRF rekeningen van aannemers niet kopieert, maar terugstuurt aan het bestuur en wanneer het totaal van het gepresenteerde is bereikt sluit ze dit deel en zet ze haar handtekening onder het bedrag. Het onderzoek door de ombudsman bracht ook naar boven dat het bestuur had verzocht gelden direct te storten op rekeningen van bestuursleden en de aannemer, hetgeen het NRF weigerde.
Het bestuur indertijd bestond uit penningmeester Henri Lantsheer, zijn partner Stance Rijpma als secretaris en als voorzitter Helmer Wieringa.
4 Frauduleuze Lantsheer
Gedurende 8 jaar had Lantsheer van leden maandelijks extra betalingen voor de aanleg van een reserve geïncasseerd. Deze betalingen werden niet in de jaarverslagen opgenomen. We betaalden 8 jaar lang voor de renovatie 1410 per jaar boven de gewone servicekosten, aldus zou dat een krediet van 11280 voor ons moeten opleveren. Voor alle leden samen had een totaal van 90000 beschikbaar moeten zijn voor de renovatie – dit geld was verdwenen, zo blijkt uit de bankafschriften. Lantsheer had op dat moment zeven BV`s geregistreerd in zijn appartement.
5 Fraudeur Helmer Wieringa
Helmer Wieringa koopt appartementen. Hij neemt de positie van voorzitter, verbouwt zijn appartement tegelijk met verbouwingen aan het pand zodat hij de VvE voor zijn verbouwingen kan laten meebetalen, en verkoopt met winst. Hij gebruikt een vaste aannemer, Boeschoten, en een persoonlijke vriend Joshua Niessen. Laatstgenoemde onderhoudt contact met instanties en andere leden in de VvE en wordt betaald uit de VvE kassa zonder dat dit de leden wordt gemeld.
6 Achtergrond van de renovatie 2003
Slechts een select aantal leden was uitgenodigd voor een vergadering over de renovatie die het bestuur had gepland. Er waren niet voldoende leden aanwezig om een besluit te nemen. Het besluit was niet over het vaststellen van de begroting van de renovatie, maar over het aanvragen van een restauratiehypotheek bij het NRF voor een zo hoog mogelijk bedrag.
Leden die niet waren uitgenodigd werden verrast met een betalingseis en een schuld toen het werk reeds was begonnen. Het bestuur overlegde met leden persoonlijk, niet als groep of vergadering – deze tactiek ontnam de leden de mogelijkheid te stemmen tegen de begroting. De renovatie kwam daarom uit met een winst van 60000 Euro, die werd uitgekeerd aan een select deel van de leden.
7 Valselijk voorlichten in beslag
Van de leden die te veel hadden betaald verkochten de meesten hun appartement. Sommigen groepeerden zich om een onderzoek en correctie te eisen, maar dit staakte toen de leider van deze groep met de penningmeester overeenkwam dat hij niet het complete bedrag hoefde te betalen en hij ook vertrok; dit heeft hij per mail bevestigd.
De beslaglegging van ons appartement was gepland met de renovatie, niet alleen om de opgeblazen renovatiekosten te incasseren, maar nog een extra 12000 euro. Het bestuur wist dat we op het punt stonden de restauratiehypotheek van het NRF toegewezen te krijgen en dat we van plan waren ons appartement te verkopen, maar zette de beslaglegging desondanks door, omdat ze via de normale weg ze `slechts` 35000 konden incasseren maar via beslaglegging 47000.
De 47000 werd betaald omdat het NRF een einddatum had vastgesteld na welke de restauratiehypotheek niet meer zou worden verstrekt, en tevens de eis had dat het beslag werd beëindigd voor de hypotheek kon worden geëffectueerd. Zodoende blokkeerde het bestuur middels het beslag het voldoen van de `schuld` waarvoor ze pretendeerde het beslag op te leggen.
Het bedrag van 47311.17 was gebaseerd op een hoofdsom van 38851.65, daarbij werd nog een bedrag 3166 opgeteld voor een verzinsel “extra renovatie kosten” en een bedrag van 1799,22 aan servicekosten die ook al in de hoofdsom waren opgenomen.
Conclusie: het vonnis in Hoger Beroep geeft bestuursleden van een VvE de mogelijkheid tot fraude, niet alleen door een valse schuld te creëren, maar ook een vals beslag op te leggen, simpelweg door het aspect van verduistering te negeren die met de andere inconsistenties in de administratie en de verdediging een duidelijk frauduleus handelen aangaven.

8 Het vonnis ontslaat de VvE van haar verplichting een compleet jaarverslag te maken met de inkomsten en uitgaven van dat jaar, het ontslaat de VvE van de bewijsverplichting waar gelden aan zijn uitgegeven, het ontslaat de VvE van de verplichting gelden terug te betalen die middels verduistering en fraude zijn geïncasseerd.
Wanneer een beslaglegging is gebaseerd op een vals bedrag moeten alle juridische kosten aan de frauderende partij worden opgelegd.
The 3500 is niet genoemd in the dagvaarding en is ook niet aangemerkt als kosten. Het is niet duidelijk of er juridische kosten zijn betaald voor het beslag, de VvE administratie bevat geen bewijs of bankafschrift hiervoor, de VvE verslagen geven hierover geen inzicht. Het vonnis in HB gaat voorbij aan het feit dat 47000 was betaald op grond van verzinsels en een overeenstemming die later door de ontvanger niet is nageleefd.

9 De renovatie
Het begon met de toestemming van het NRF het werk te beginnen voordat alle leden een restauratiehypotheek hadden aangevraagd, terwijl monumentenzorg toestemming voor de plannen had geweigerd. Het werk ving desondanks aan, waarbij de bronzen voorgevel werd gestript en vervangen door goedkoper messing, terwijl het originele brons werd verzameld voor haar waarde. Dit werd gestaakt op last van door monumentenzorg. De schade is na overleg tussen gemeente Amsterdam, monumentenzorg en het NRF maar laten zitten.
Het vonnis geeft deze werkwijze de vrije hand. Monumentale panden hebben bescherming nodig, dat is onmogelijk als overtreders de steun van het gerechtshof krijgen.

Een probleem vloeit voort uit het feit dat fraude en verduistering politie zaken zijn, maar aangezien het een VvE betreft deze als administratief worden beschouwd. Het vonnis deed niets aan de overtredingen jegens de regels voor VvE`s, de juridische structuur voor VvE administratie is genegeerd. Dit alles betekent meer macht voor oplichters binnen VvE`s.